Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ

Nội dung text: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ

1. HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở RIÊNG LẺ giữa [TÊN GIAO DỊCH CỦA BÊN BÁN] và [.] và [.] Hợp đồng số : / / Nhà Ở số : Phân khu : Dự án : [TÊN DỰ ÁN] Ngày : 1
2. MỤC LỤC Điều 1. CÁC THÔNG TIN VỀ NHÀ Ở..................................................................3 Điều 2. GIÁ BÁN NHÀ Ở........................................................................................6 Điều 3. PHƯƠNG THỨC VÀ THỜI HẠN THANH TOÁN................................8 Điều 4. CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH NHÀ Ở ..................................................8 Điều 5. GIAO NHẬN NHÀ Ở .................................................................................9 Điều 6. BẢO HÀNH NHÀ Ở .................................................................................12 Điều 7. CHUYỂN GIAO QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ.............................................14 Điều 8. CÁC THỎA THUẬN VỀ PHẦN SỞ HỮU CHUNG TRONG DỰ ÁN VÀ SỞ HỮU RIÊNG, QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN ....................................16 Điều 9. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN BÁN ..............................................17 Điều 10.QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN MUA............................................19 Điều 11.TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC BÊN VÀ VIỆC XỬ LÝ VI PHẠM HỢP ĐỒNG .....................................................................................................................23 Điều 12.CAM KẾT CỦA CÁC BÊN....................................................................25 Điều 13.SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG ...............................................................27 Điều 14.CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG ......................................................................28 Điều 15.THÔNG BÁO...........................................................................................29 Điều 16.CÁC THỎA THUẬN KHÁC..................................................................30 Điều 17.GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ...............................................................34 Điều 18.THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG.................................34 PHỤ LỤC 1 ............................................................................................................35 PHỤ LỤC 2 ............................................................................................................42 PHỤ LỤC 3 ............................................................................................................44 PHỤ LỤC 4 ............................................................................................................76 PHỤ LỤC 5 ............................................................................................................77 2
3. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc --------------- [ ], .. HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở RIÊNG LẺ Số: / / - Căn cứ Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015; - Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; - Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014; - Căn cứ Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; - Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Nghị định số 30/2021/NĐ- CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015; - Căn cứ Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở; - Căn cứ Thông tư số 07/2021/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2021 của Bộ Xây dựng về việc sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Thông Tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 và Thông Tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng; - Quyết định số 3234/QĐ-UBND ngày / / của Uỷ ban nhân dân tỉnh [ ] về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết (phương án tổng mặt bằng) Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ] thuộc Khu đô thị mới – Khu liên hợp công nghiệp –dịch vụ – đô thị [ ]; - Công văn số 3997/UBND-KTN ngày / / của Uỷ ban nhân dân tỉnh [ ] về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ]; - Quyết định số 245/QĐ-UBND ngày / / của Uỷ ban nhân dân tỉnh [ ] về việc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ]; - Quyết định số 1912/QĐ-UBND ngày / / của Ủy ban nhân dân tỉnh [ ] về việc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ]; 3
4. - Quyết định số 2153/QĐ-UBND ngày / / của Uỷ ban nhân dân tỉnh [ ] về việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ] tại phường [ ], thành phố [ ], tỉnh [ ]. - Căn cứ nhu cầu và khả năng của Các Bên Các Bên dưới đây gồm: I. BÊN BÁN NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên Bán): Tên tổ chức: [TÊN GIAO DỊCH CỦA BÊN BÁN] - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: [ ] - Người đại diện: [ ] - Chức vụ: - Địa chỉ: [ ]. - Điện thoại liên hệ: +84 [ ] - Số tài khoản: [ ] (VND) - Tại Ngân hàng: Ngân hàng [ ] - Mã số thuế: [ ] II. BÊN MUA NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên Mua): - Tên cá nhân: Ông/Bà: [ĐIỀN HỌ VÀ TÊN BÊN MUA LÀ CÁ NHÂN] – (“Người Được Ủy Quyền”) - CMND/Thẻ căn cước công dân/hộ chiếu số: [điền vào] cấp ngày: [điền vào], tại [điền vào] - Nơi đăng ký cư trú: [điền vào] - Địa chỉ liên hệ: [điền vào] - Điện thoại liên hệ: [điền vào] Fax (nếu có): [điền vào] - Mã số thuế (nếu có): [điền vào] - Email: [điền vào] Và - Tên cá nhân: Ông/Bà: [ĐIỀN HỌ VÀ TÊN BÊN MUA LÀ CÁ NHÂN] - CMND/Thẻ căn cước công dân/hộ chiếu số: [điền vào] cấp ngày: [điền vào], tại [điền vào] - Nơi đăng ký cư trú: [điền vào] - Điện thoại liên hệ: [điền vào] 4
5. - Mã số thuế (nếu có): [điền vào] Các Bên Mua nêu trên thừa nhận rằng tất cả các dẫn chiếu đến Bên Mua trong Hợp Đồng sẽ có nghĩa là dẫn chiếu đến mỗi người trong số các cá nhân cùng mua và tất cả nghĩa vụ và trách nhiệm của Bên Mua theo Hợp Đồng là liên đới và riêng rẽ và Bên Bán không có nghĩa vụ xác định trách nhiệm đối với Bên Mua thuộc về người nào nhưng Bên Bán có quyền yêu cầu một cách riêng rẽ mỗi người mua phải thực hiện nghĩa vụ. Để thuận tiện, các cá nhân có tư cách là Bên Mua sẽ ủy quyền một người trong số họ làm đại diện để giao dịch với Bên Bán về bất kỳ vấn đề nào liên quan đến Hợp Đồng này (“Người Được Ủy Quyền”) và tất cả công việc do Người Được Ủy Quyền thực hiện sẽ ràng buộc trách nhiệm của tất cả các cá nhân có tư cách là Bên Mua và Bên Bán không cần phải có được ý kiến đồng thuận của từng cá nhân có tư cách là Bên Mua. Tuy nhiên, bất kể việc ủy quyền như vừa nêu, tất cả giấy tờ bắt buộc phải có chữ ký của tất cả các cá nhân cùng mua thì những người này phải cùng ký vào các giấy tờ đó. Bên Bán và Bên Mua sau đây được gọi chung là “Các Bên” và gọi riêng là “Bên”. Các Bên thống nhất ký kết hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ (“Hợp Đồng”) với các nội dung sau đây: Điều 1. CÁC THÔNG TIN VỀ NHÀ Ở 1.1. Vị trí Nhà Ở: [ ]. 1.2. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến Nhà Ở: Quyết định số 3234/QĐ-UBND ngày 22/11/2016 của Uỷ ban nhân dân tỉnh [ ] về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết (phương án tổng mặt bằng) Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ] thuộc Khu đô thị mới – Khu liên hợp công nghiệp – dịch vụ – đô thị [ ]. 1.3. Quy mô của Nhà Ở: quy định tại Phụ Lục 1 của Hợp Đồng. 1.4. Thông tin pháp lý dự án: Dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ] (tên thương mại: “[TÊN DỰ ÁN]”) hoặc tên gọi khác theo quyết định của Bên Bán hoặc Cơ quan có thẩm quyền vào từng thời điểm, có địa chỉ tại [ ] do Bên Bán làm chủ đầu tư (“Dự Án”). Giấy tờ pháp lý Dự Án: - Hồ sơ, giấy tờ về đất đai: • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BV 342279 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh [ ] cấp 11/05/2015, đăng ký biến động ngày 29/11/2022; • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất số BV 342278 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh [ ] cấp 11/05/2015, đăng ký biến động ngày 29/11/2022; • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 5
6. số BV 342277 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh [ ] cấp 11/05/2015, đăng ký biến động ngày 29/11/2022. - Hồ sơ, giấy tờ về xây dựng: Quyết định số 3234/QĐ-UBND ngày 22/11/2016 của Uỷ ban nhân dân tỉnh [ ] về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết (phương án tổng mặt bằng) Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ] thuộc Khu đô thị mới – Khu liên hợp công nghiệp – dịch vụ – đô thị [ ]. - Hồ sơ, giấy tờ về đầu tư Dự Án: Công văn số 3997/UBND-KTN ngày 11/9/2017 của Uỷ ban nhân dân tỉnh [ ] về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ]; Quyết định số 245/QĐ-UBND ngày 21/01/2022 của Uỷ ban nhân dân tỉnh [ ] về việc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ]; Quyết định số 1912/QĐ-UBND ngày 21/7/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh [ ] về việc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ]; Quyết định số 2153/QĐ-UBND ngày 08/9/2022 của UBND tỉnh [ ] về việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ] tại phường [ ], thành phố [ ], tỉnh [ ]. 1.5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của Nhà Ở a) Mục đích sử dụng: để ở. b) Năm hoàn thành việc xây dựng: Dự kiến năm 2024. c) Đặc điểm của Nhà Ở mua bán: quy định tại Phụ Lục 1 của Hợp Đồng Các Bên đồng ý và chấp nhận rằng: (i) Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất, Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng và Diện Tích Sàn Xây Dựng Phụ Trợ (nếu có) được bàn giao trên thực tế cho Bên Mua có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất, Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng và Diện Tích Sàn Xây Dựng Phụ Trợ (nếu có) tương ứng nêu tại Điều có bỏ và Phụ Lục 1 của Hợp Đồng. (ii) Trường hợp Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất và/hoặc Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng được bàn giao trên thực tế tăng hoặc giảm trong phạm vi ± 3% (ba phần trăm) so với Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất và/hoặc Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng tương ứng ghi tại Hợp Đồng thì sẽ không điều chỉnh Giá Bán Nhà Ở. Trường hợp Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất và/hoặc Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng được bàn giao trên thực tế chênh lệch vượt quá 3% (ba phần trăm) so với Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất và/hoặc Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng tương ứng ghi tại Hợp Đồng thì Giá Bán Nhà Ở sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm theo công thức quy định tại Điều 1.5 (c) (iii) bên dưới. (iii) Nếu Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất và/hoặc Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng được bàn giao trên thực tế có chênh lệch so với Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất và/hoặc 6
7. Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng ghi tại Hợp Đồng thì Giá Bán Nhà Ở vượt quá 3% (ba phần trăm) sẽ được điều chỉnh theo công thức nêu dưới đây: (1-90%) x GNO GĐC = GNO+ Sdbd 7
8. 90% x GNO (Sdtt-Sdbd) + x Sxdbd 8
9. x (Sxdtt-Sxdbd) Trong đó: GĐC: Giá Bán Nhà Ở Điều Chỉnh Sxdbd: Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng ban đầu GNO: Giá Bán Nhà Ở Sxdtt: Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng thực tế Sdbd: Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất ban đầu Sdtt: Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất thực tế Các Bên có trách nhiệm thanh toán giá trị phần diện tích chênh lệch trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày ký Biên Bản Bàn Giao Nhà Ở theo thông báo của Bên Bán. (iv) Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng thực tế khi Bên Mua nhận bàn giao Nhà Ở và Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng thể hiện trên Giấy Chứng Nhận có thể chênh lệch nhau tùy theo cách tính của Các Cơ Quan Nhà Nước Hữu Quan khi cấp Giấy Chứng Nhận. Theo đó, Các Bên cam kết rằng bất cứ Bên nào cũng không được quyền khiếu nại, khiếu kiện Bên còn lại, cũng như không được quyền yêu cầu Bên còn lại thanh toán thêm hoặc hoàn trả lại tiền đã thanh toán do có sự chênh lệch diện tích này khi cấp Giấy Chứng Nhận. 1.6. Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến Nhà Ở: - Hệ thống cấp điện và chiếu sáng đô thị. - Hệ thống cấp nước đô thị. - Hệ thống thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị. - Hệ thống thông tin liên lạc. 1.7. Bên Bán kèm theo hợp đồng này bản sao: - Thỏa thuận về việc cấp bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở của Chủ Đầu Tư) số: / / ngày / / được ký kết giữa [TÊN GIAO DỊCH CỦA BÊN BÁN] và Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam – Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh và các Phụ lục sửa đổi, bổ sung (nếu có); - Văn bản số: 2729/SXD-QLN ngày 27/07/2023 của Sở Xây dựng Tỉnh [ ] về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc Dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố [ ] tại phường 9
10. [ ], Thành phố [ ], Tỉnh [ ]. 1.8. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng Nhà Ở (nếu có): theo quy định tại Hợp Đồng này và quy định của pháp luật. Điều 2. GIÁ BÁN NHÀ Ở 2.1. Giá bán Nhà Ở: như được quy định chi tiết tại Phụ Lục 2 của Hợp Đồng hoặc các sửa đổi bổ sung tương ứng của Phụ Lục 2. 2.2. Giá Bán Nhà Ở quy định tại Điều 2.1 này không bao gồm các khoản sau: a) Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy Chứng Nhận cho Bên Mua. Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí này do Bên Mua chịu trách nhiệm thanh toán; b) Chi phí kết nối, lắp đặt các thiết bị và sử dụng các dịch vụ cho Nhà Ở gồm: dịch vụ cung cấp gas, dịch vụ bưu chính, viễn thông, truyền hình và các dịch vụ khác mà Bên Mua sử dụng cho riêng Nhà Ở. Các chi phí này Bên Mua thanh toán trực tiếp cho đơn vị cung ứng dịch vụ; c) Kinh phí quản lý, vận hành Khu nhà ở, Khu Vực Chung Và Công Trình Tiện Ích Chung (“Phí Quản Lý”) hàng tháng. Bên Mua sẽ thanh toán Phí Quản Lý được tính dựa trên đơn giá 17.000 VNĐ / m2 / tháng (chưa bao gồm thuế GTGT) nhân với Tổng Diện Tích Sử Dụng Đất thực tế, đơn giá này là mức hiện đang được áp dụng tại ngày ký kết Hợp Đồng. Tùy theo tình hình thực tế, đơn giá này có thể được điều chỉnh tùy từng thời điểm và sẽ được tính toán hợp lý và thông qua chấp thuận của ban tự quản khu nhà ở, phụ thuộc vào thỏa thuận với Công Ty Quản Lý và trên cơ sở tham khảo và không cao hơn mức phí quản lý trần do Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành, nếu có. Kể từ Ngày Bàn Giao Nhà Ở cho Bên Mua theo thỏa thuận tại Điều 5 của Hợp Đồng này, Bên Mua có trách nhiệm thanh toán Phí Quản Lý theo thỏa thuận tại Hợp Đồng này và Nội Quy hoặc quyết định của ban tự quản khu nhà ở sau khi thành lập ban tự quản phù hợp với quy định pháp luật; d) Các chi phí khác do Các Bên thỏa thuận bao gồm: - Các khoản phí, lệ phí và phí tổn khác liên quan đến việc mua và thực hiện thủ tục xin cấp Giấy Chứng Nhận cho Nhà Ở chưa bao gồm trong Điều 2.2(a) ở trên bao gồm phí dịch vụ thực hiện thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận, phí trả cho các bản vẽ Nhà Ở và bản đồ địa chính do Bên Mua yêu cầu thêm; các khoản này thu theo thỏa thuận cụ thể của Các Bên trước khi tiến hành và do Bên Mua chịu trách nhiệm thanh toán trực tiếp cho bên cung cấp dịch vụ hoặc thông qua Bên Bán; - Các loại phí thu cho việc sử dụng Khu Vực Chung Và Công Trình Tiện Ích Chung và các công trình công cộng, kinh phí bảo trì Khu Vực Chung Và Công Trình Tiện Ích Chung do các chủ sở hữu Nhà Ở và các phần diện tích khác trong Dự Án đóng góp và 10
11. các loại phí khác do các chủ sở hữu Nhà Ở và các phần diện tích khác trong Dự Án phải nộp theo quy định trong Nội Quy; - Phí đậu xe (ôtô, xe máy và các loại xe khác) tại khu vực đậu xe thuộc Khu Vực Chung Và Công Trình Tiện Ích Chung, Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Bán phải nộp theo quy định trong Nội Quy; - Chi phí sử dụng dịch vụ điện, nước; chi phí kết nối, lắp đặt các thiết bị và sử dụng các dịch vụ cho Nhà Ở gồm: dịch vụ cung cấp gas, dịch vụ bưu chính, viễn thông, truyền hình và các dịch vụ khác mà Bên Mua sử dụng cho riêng Nhà Ở. Các chi phí này Bên Mua thanh toán trực tiếp cho đơn vị cung ứng dịch vụ. - Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các khoản thuế, phí, lệ phí phát sinh trong quá trình sở hữu, sử dụng, định đoạt Nhà Ở; - Phí phát hành thư bảo lãnh cho bên mua đối với Nhà Ở; và - Các loại phí khác mà Bên Mua phải trả theo quy định tại Hợp Đồng và Nội Quy. 2.3. Các Bên thống nhất kể từ Ngày Bàn Giao Nhà Ở và trong suốt thời hạn sở hữu, sử dụng Nhà Ở đã mua thì Bên Mua phải nộp các nghĩa vụ tài chính liên quan đến Nhà Ở theo quy định của pháp luật hiện hành, thanh toán Phí Quản Lý, kinh phí bảo trì Khu Vực Chung Và Công Trình Tiện Ích Chung và các loại phí dịch vụ khác do việc sử dụng các tiện ích như: khí đốt, điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp, cho nhà cung cấp dịch vụ. Điều 3. PHƯƠNG THỨC VÀ THỜI HẠN THANH TOÁN 3.1. Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam, bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản thông qua ngân hàng theo quy định pháp luật theo thông tin tài khoản dưới đây hoặc theo thông tin khác theo thông báo của Bên Bán: - Chủ tài khoản: [ ] - Tài khoản số: - Tại: Ngân hàng - Swift code: Thời điểm xác định Bên Mua đã thanh toán tiền là thời điểm Bên Bán xuất phiếu thu về khoản tiền đã nhận thanh toán bằng tiền mặt của Bên Mua hoặc số tiền chuyển khoản đã ghi có vào tài khoản của Bên Bán. Bên Mua phải tự chịu tất cả các khoản phí phải trả cho ngân hàng của Bên Mua, phí chuyển tiền phải trả liên quan đến việc thanh toán đó, trừ trường hợp thanh toán bằng tiền mặt đã được Bên Bán chấp thuận. Trong mọi trường hợp, Bên Mua đảm bảo rằng Bên Bán sẽ được nhận đúng và đủ số tiền của mỗi đợt thanh toán theo quy định tại Phụ Lục 2 đính kèm Hợp Đồng này. 11
12. 3.2. Thời hạn thanh toán: a) Thời hạn thanh toán Giá Bán Nhà Ở được quy định chi tiết tại Phụ Lục 2 đính kèm Hợp Đồng này. Bên Mua đồng ý thanh toán Giá Bán Nhà Ở theo đúng tiến độ quy định tại Phụ Lục 2 không phụ thuộc vào việc có hay không có thông báo thanh toán của Bên Bán. b) Bên Mua có trách nhiệm thanh toán 12 (mười hai) tháng đầu tiên của Phí Quản Lý dự kiến cho Bên Bán vào thời điểm Bên Bán thông báo bàn giao Nhà Ở theo thông tin tài khoản sẽ được thông báo bởi Bên Bán. Điều 4. CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH NHÀ Ở 4.1. Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình Nhà Ở nêu tại Điều 1 Hợp Đồng này theo đúng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật liệu xây dựng Nhà Ở mà Các Bên đã cam kết trong Hợp Đồng này. 4.2. Tiến độ xây dựng: Dự kiến hoàn thành năm 2024. 4.3. Bên Bán phải thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở tại Dự Án của Bên Mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội dung, tiến độ Dự Án đã được phê duyệt và bảo đảm chất lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định. 4.4. Bên Bán phải hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên Mua tại Dự Án theo nội dung Dự Án và tiến độ đã được phê duyệt trước ngày Bên Bán bàn giao Nhà Ở cho Bên Mua, bao gồm: hệ thống đường giao thông; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt (đến điện kế của Nhà Ở); hệ thống cung cấp nước sinh hoạt (đến đồng hồ đo lưu lượng của Nhà Ở), nước thải; hệ thống thông tin liên lạc (tủ MDF bên ngoài hạ tầng và ống chờ đến Nhà Ở). 4.5. Để tránh hiểu lầm, Bên Bán không có trách nhiệm đầu tư các thiết bị đầu cuối tại Nhà Ở để sử dụng được hệ thống thông tin liên lạc, Bên Mua phải tự trang bị bằng chi phí của mình. Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài của Nhà Ở. Điều 5. GIAO NHẬN NHÀ Ở 5.1. Điều kiện giao nhận Nhà Ở: a) Bên Mua không vi phạm Hợp Đồng này và/hoặc bất kỳ quy định của pháp luật liên quan đến việc mua và sử dụng Nhà Ở dẫn đến Hợp Đồng bị chấm dứt hoặc vô hiệu; b) Bên Mua đã thanh toán đủ các khoản tiền phải thanh toán trước khi nhận bàn giao Nhà Ở quy định tại Phụ Lục 2, Phí Quản Lý dự kiến cho 12 (mười hai) tháng đầu tiên kể từ Ngày Bàn Giao Nhà Ở, tiền lãi phải trả đối với các khoản thanh toán chậm trước đó (nếu có); c) Bên Bán đã hoàn thành xong việc xây dựng Nhà Ở như quy định tại Điều 5.3 của Hợp Đồng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của Dự Án theo tiến độ Dự Án đã 12
13. được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. 5.2. Bên Bán sẽ bàn giao Nhà Ở cho Bên Mua vào: Tháng 12 năm 2024 (“Ngày Bàn Giao Dự Kiến”). Tuy nhiên, Bên Mua chỉ có trách nhiệm nhận bàn giao và Bên Bán chỉ có nghĩa vụ bàn giao Nhà Ở trên thực tế cho Bên Mua khi các điều kiện giao nhận Nhà Ở theo quy định tại Điều 5.1 nói trên đã được đáp ứng. Việc bàn giao Nhà Ở có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 180 (một trăm tám mươi) ngày, kể từ thời điểm đến hạn bàn giao Nhà Ở cho Bên Mua; Bên Bán phải có văn bản thông báo cho Bên Mua biết lý do chậm bàn giao Nhà Ở. Trước Ngày Bàn Giao Theo Thông Báo 15 (mười lăm) ngày, Bên Bán phải gửi văn bản thông báo cho Bên Mua về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao Nhà Ở (“Thông Báo Bàn Giao”). 5.3. Nhà Ở được bàn giao cho Bên Mua phải theo đúng thiết kế đã được duyệt; phải sử dụng đúng các thiết bị, vật liệu nêu tại Danh Mục Tiêu Chuẩn Bàn Giao Thô mà Các Bên đã thỏa thuận đính kèm tại Phụ Đính 3 của Phụ Lục 1 của Hợp Đồng, trừ trường hợp thỏa thuận tại Điều 9.1 (d) của Hợp Đồng này. 5.4. Vào ngày bàn giao Nhà Ở theo thông báo, Bên Mua hoặc người được ủy quyền hợp pháp phải đến kiểm tra tình trạng thực tế Nhà Ở so với thỏa thuận trong Hợp Đồng này, cùng với đại diện của Bên Bán đo đạc lại diện tích sử dụng thực tế Nhà Ở và ký vào biên bản bàn giao Nhà Ở (“Biên Bản Bàn Giao Nhà Ở”) theo mẫu của Chủ Đầu Tư. Trường hợp Bên Mua hoặc người được uỷ quyền hợp pháp của Bên Mua không đến nhận bàn giao Nhà Ở trong vòng 7 (bảy) ngày kể từ Ngày Bàn Giao Theo Thông Báo, hoặc kể từ ngày hoàn tất việc sửa chữa các sai sót, khiếm khuyết so với Hợp Đồng như được Bên Bán thông báo hoặc đến kiểm tra nhưng không nhận bàn giao Nhà Ở mà không có lý do chính đáng và mặc dù Nhà Ở đã đáp ứng đủ các điều kiện bàn giao theo quy định tại Hợp Đồng (trừ trường hợp thuộc diện thỏa thuận tại Điều 10.1 (g) của Hợp Đồng này) thì Các Bên đồng ý rằng kể từ Ngày Bàn Giao Theo Thông Báo, thì (i) Bên Mua được xem như đã đồng ý, chính thức nhận bàn giao Nhà Ở theo thực tế và Bên Bán đã thực hiện xong trách nhiệm bàn giao Nhà Ở theo Hợp Đồng, Bên Mua không được quyền nêu bất cứ lý do không hợp lý nào để không nhận bàn giao Nhà Ở và Bên Bán được miễn trừ khỏi mọi trách nhiệm và chế tài quy định tại Điều 11.2 (a), 11.2 (b) của Hợp Đồng; và (ii) Nhà Ở đã đáp ứng đầy đủ chi tiết quy định tại Hợp Đồng và Bên Mua không có quyền yêu cầu Bên Bán sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của Nhà Ở. Để làm rõ, việc từ chối nhận bàn giao Nhà Ở như quy định tại Khoản này sẽ được coi là Bên Mua vi phạm Hợp Đồng và Bên Bán theo toàn quyền quyết định của mình có quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng này theo quy định tại Điều 11.3 của Hợp Đồng. 5.5. Kể từ Ngày Bàn Giao Nhà Ở, Bên Mua được toàn quyền sử dụng Nhà Ở và chịu mọi trách nhiệm có liên quan đến Nhà Ở đã mua, kể cả trường hợp Bên Mua có sử dụng hay chưa sử 13
14. dụng Nhà Ở này. 5.6. Để làm rõ, kể từ Ngày Bàn Giao Nhà Ở, Bên Mua sẽ (i) đảm nhận tất cả các nghĩa vụ và trách nhiệm của một người sở hữu, người ở và/hoặc người sử dụng Nhà Ở (bao gồm nhưng không giới hạn ở việc thanh toán tất cả các khoản thuế và phí liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất/sử dụng đối với lô đất như quy định tại Phụ Lục 1 theo quy định của Hợp Đồng, Nội Quy và các quy định pháp luật; (ii) thực hiện thủ tục đăng ký với các nhà cung cấp dịch vụ để được kết nối và cung cấp các dịch vụ điện, nước, điện thoại, internet, truyền hình, ... và phải tự thanh toán các chi phí liên quan đến việc sử dụng các dịch vụ này; (iii) thanh toán Phí Quản Lý, kinh phí bảo trì Khu Vực Chung Và Công Trình Tiện Ích Chung và các khoản phải trả khác theo quy định của Hợp Đồng, Nội Quy. 5.7. Tại thời điểm bàn giao, nếu Bên Mua phát hiện Nhà Ở có khiếm khuyết, sai sót so với thiết kế, Bên Mua có quyền ghi rõ các yêu cầu sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết này vào Biên Bản Bàn Giao Nhà Ở. Bên Bán có trách nhiệm khắc phục các khiếm khuyết, sai sót này trong thời hạn như được Các Bên thống nhất tại Biên Bản Bàn Giao Nhà Ở. Để làm rõ, các khiếm khuyết, sai sót nhỏ của Nhà Ở tại thời điểm bàn giao mà không phải thay đổi thiết bị, vật liệu như đã thỏa thuận tại Phụ Lục 1 Hợp Đồng này và không ảnh hưởng đến việc sử dụng, sinh hoạt bình thường của Bên Mua tại Nhà Ở (ví dụ như: các vết xước một vài điểm nhỏ ở cửa, sàn, ...) không được xem là lý do hợp lý để từ chối nhận bàn giao Nhà Ở theo quy định tại Hợp Đồng này. Đối với trường hợp Bên Mua ký đề nghị sửa chữa và chưa nhận bàn giao Nhà Ở, sau khi Bên Bán đã hoàn thành việc khắc phục những điểm không phù hợp của Nhà Ở so với Hợp Đồng như đã được liệt kê trong bảng đề nghị sửa chữa, Bên Bán sẽ thông báo cho Bên Mua đến nhận bàn giao Nhà Ở và Bên Mua có nghĩa vụ nhận bàn giao Nhà Ở phù hợp với quy định tại Điều này. Đối với trường hợp Bên Mua đã ký Biên Bản Bàn Giao Nhà Ở, để tránh nhầm lẫn hoặc phát sinh tranh chấp, Các Bên thống nhất rằng mọi khiếm khuyết, sai sót, hư hỏng (nếu có) đối với Nhà Ở được ghi trong Biên Bản Bàn Giao Nhà Ở sẽ được áp dụng theo quy định về bảo hành đối với Nhà Ở. 5.8. Trường hợp các yêu cầu sửa chữa, khắc phục của Bên Mua không phù hợp với thông số kỹ thuật của Nhà Ở như mô tả tại Phụ Lục 1 của Hợp Đồng, Bên Bán có quyền từ chối thực hiện sửa chữa, khắc phục. Trong thời hạn tối đa là 5 (năm) ngày kể từ ngày nhận được ý kiến không đồng ý bằng văn bản của Bên Bán (nêu rõ lý do), Bên Mua có thể gửi thông báo khiếu nại tới Bên Bán (nêu rõ lý do) và Các Bên sẽ cùng xem xét, khắc phục, trong trường hợp phát sinh tranh chấp thì việc giải quyết sẽ được thực hiện theo quy định tại Hợp Đồng. 5.9. Trường hợp Bên Mua không hoàn tất thủ tục nhận bàn giao Nhà Ở dẫn đến không thể hoàn tất nghĩa vụ thanh toán Giá Bán Nhà Ở và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định tại Hợp Đồng cho Bên Bán, Bên Bán có quyền chấm dứt Hợp Đồng như trường hợp Bên Mua vi phạm trách nhiệm thanh toán quy định tại Điều 11.1 (a) của Hợp Đồng 5.10. Để làm rõ, Các Bên thống nhất rằng Bên Bán được bảo lưu quyền sở hữu Nhà Ở cùng quyền sử dụng đất gắn với Nhà Ở cho tới thời điểm Bên Mua đã hoàn thành tất cả các nghĩa 14
15. vụ thanh toán quy định tại Hợp Đồng này. 5.11. Trường hợp Bên Mua vi phạm pháp luật liên quan đến Nhà Ở như: sử dụng Nhà Ở không đúng mục đích, cơi nới, sửa chữa, cải tạo, làm thay đổi thiết kế, kết cấu, kiến trúc Nhà Ở , Bên Mua tự chịu trách nhiệm đối với các vi phạm nêu trên, bao gồm cả việc nộp phạt vi phạm, tháo dỡ, di dời, khôi phục lại hiện trạng ban đầu của Nhà Ở theo yêu cầu của Bên Bán và/hoặc Các Cơ Quan Nhà Nước Hữu Quan và Bên Bán không chịu trách nhiệm cho việc xin cấp Giấy Chứng Nhận khi Bên Mua có các hành vi vi phạm về xây dựng nêu trên liên quan đến Nhà Ở. 5.12. Tạm dọn vào (a) Các Bên đồng ý rằng Bên Mua được Bên Bán cho phép tạm dọn vào Nhà Ở khi đã thanh toán đủ số tiền cần thiết để dọn vào ở tạm thời như được quy định tại Phụ Lục 2 của Hợp Đồng này (“Tạm Dọn Vào”). Để tránh hiểu lầm, Tạm Dọn Vào không được xem là việc Bên Bán bàn giao Nhà Ở cho Bên Mua và do vậy, sẽ không làm phát sinh nghĩa vụ sau Ngày Bàn Giao của Bên Bán về việc xin cấp Giấy Chứng Nhận Sở Hữu. (b) Trong giai đoạn từ khi Tạm Dọn Vào đến Ngày Bàn Giao, Bên Mua được phép cư trú và sử dụng Nhà Ở trong phạm vi được Bên Bán chấp thuận bằng văn bản, và có nghĩa vụ tuân thủ Nội Quy và thanh toán mọi khoản phí và chi phí liên quan đến việc sử dụng Nhà Ở, các đợt thanh toán Giá Mua Tổng Cộng tiếp theo (không được thu quá 95% khi Bên Bán bàn giao căn hộ đủ điều kiện), Phí Quản Lý Vận Hành, và phí điện, nước và các tiện ích khác. Theo đó, trường hợp Bên Mua vi phạm Nội Quy, các quy định về sử dụng Nhà Ở, quy định về cư trú và các quy định, thỏa thuận khác dẫn đến bị xử lý bởi cơ quan quản lý tại khu vực hoặc cơ quan quản lý hành chính Nhà nước thì Bên Mua có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho Bên Bán, Bên Mua là bên duy nhất chịu toàn bộ các khoản phạt, khoản bồi thường phát sinh. Trường hợp Bên Mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng này, Bên Mua có trách nhiệm ngay lập tức dọn ra khỏi Nhà Ở và hoàn trả lại nguyên trạng Nhà Ở như thời điểm trước khi Tạm Dọn Vào, theo thông báo của Bên Bán. Bên Mua hiểu rằng, nếu Bên Mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán, theo thông báo của Bên Bán, Bên Bán sẽ có quyền thu hồi lại Nhà Ở và áp dụng bất cứ biện pháp nào để thu hồi lại Nhà Ở bao gồm nhưng không giới hạn ở việc cắt điện, nước và các dịch vụ tại Nhà Ở, đồng thời với việc áp dụng quy định tại Điều 11.1 về cách thức xử lý vi phạm khi Bên Mua chậm trễ thanh toán Giá Bán Nhà Ở. Trường hợp Bên Mua để lại bất cứ tài sản nào mà không di dời những tài sản đó khi quá thời hạn nêu trong văn bản yêu cầu của Bên Bán thì những tài sản để lại này sẽ được coi là bị Bên Mua từ bỏ quyền sở hữu và Bên Mua đồng ý chuyển quyền sở hữu của mình đối với những tài sản này cho Bên Bán. Theo đó, Bên Bán có toàn quyền của chủ sở hữu để vứt bỏ, khai thác hoặc bán lại những tài sản này. 15
16. (c) Trong suốt thời gian Tạm Dọn Vào, Nhà Ở thuộc sự quản lý và bảo hành của Bên Bán. Bên Mua phải bồi thường cho Bên Bán cho bất kỳ hư hỏng, thiệt hại nào mà Bên Mua gây ra với Nhà Ở trong suốt thời gian Tạm Dọn Vào. Điều 6. BẢO HÀNH NHÀ Ở 6.1. Bên Bán có trách nhiệm bảo hành Nhà Ở đã bán theo đúng quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 85 của Luật Nhà ở và các quy định sửa đổi, bổ sung của Nhà nước vào từng thời điểm. 6.2. Khi bàn giao Nhà Ở cho Bên Mua, Bên Bán phải thông báo và cung cấp cho Bên Mua 01 (một) bản sao biên bản nghiệm thu đưa công trình Nhà Ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng để Các Bên xác định thời điểm bảo hành Nhà Ở. 6.3. Nội dung bảo hành Nhà Ở bao gồm: sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của Nhà Ở (dầm, cột, trần sàn, mái, tường phủ bì), các thiết bị gắn liền với Nhà Ở như hệ thống các loại cửa, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt Nhà Ở. Đối với các thiết bị khác gắn với Nhà Ở (nếu có) thì Bên Bán thực hiện bảo hành theo quy định của nhà sản xuất. Bên Bán có trách nhiệm thực hiện bảo hành Nhà Ở bằng cách thay thế hoặc sửa chữa các điểm bị khiếm khuyết hoặc thay thế các trang thiết bị cùng loại có chất lượng tương đương hoặc tốt hơn. Việc bảo hành bằng cách thay thế hoặc sửa chữa chỉ do Bên Bán hoặc bên được Bên Bán ủy quyền thực hiện. 6.4. Bên Mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho Bên Bán khi Nhà Ở có các hư hỏng thuộc diện được bảo hành. Trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên Mua, Bên Bán có trách nhiệm thực hiện bảo hành các hư hỏng theo đúng thỏa thuận và theo quy định của pháp luật; Bên Mua phải tạo điều kiện để Bên Bán thực hiện bảo hành Nhà Ở. Nếu Bên Bán chậm thực hiện việc bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên Mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường cho Bên Mua theo thiệt hại thực tế xảy ra. Nếu Bên Mua không tiến hành các biện pháp cần thiết và hợp lý nhằm hạn chế phát sinh thêm hư hỏng thì Bên Mua có trách nhiệm chịu một phần chi phí bảo hành tương ứng với mức độ vi phạm. 6.5. Nhà Ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn là 24 (hai mươi bốn) tháng. Thời gian bảo hành Nhà Ở được tính từ thời điểm Nhà Ở có biên bản nghiệm thu đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn bảo hành đối với các thiết bị khác gắn với Nhà Ở (nếu có) có nội dung bảo hành theo quy định của nhà sản xuất như quy định tại Điều 6.3 của Hợp Đồng này là thời hạn bảo hành của nhà sản xuất. 6.6. Thỏa thuận về các trường hợp không thực hiện bảo hành Nhà Ở: Bên Bán không thực hiện bảo hành Nhà Ở trong các trường hợp sau đây: 16
17. a) Các hư hỏng do hao mòn và khấu hao thông thường; b) Các hư hỏng do lỗi của Bên Mua hoặc người cư ngụ khác hoặc bất kỳ bên thứ ba nào khác gây ra, kể cả những hư hỏng do các thiết bị và/hoặc tài sản của Bên Mua hoặc của bất kỳ bên thứ ba nào khác gây ra; c) Các hư hỏng do Sự Kiện Bất Khả Kháng gây ra; d) Trường hợp đã hết thời hạn bảo hành theo thỏa thuận tại Điều 6.5 của Hợp Đồng; e) Các trường hợp không thuộc trách nhiệm bảo hành của Bên Bán, bao gồm nhưng không giới hạn ở những phần/bộ phận và thiết bị của Nhà Ở do Bên Mua và/hoặc bất kỳ người cư trú nào khác tại Nhà Ở tự lắp đặt, thực hiện và/hoặc sửa chữa; các hạng mục, thiết bị được Bên Bán xây dựng, lắp đặt nhưng Bên Mua tự ý sửa chữa không được sự đồng ý của Bên Bán; các hư hỏng do Bên Mua không áp dụng các biện pháp cần thiết và hợp lý để giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất có thể; f) Bên Mua tự ý sửa chữa hoặc cải tạo Nhà Ở hoặc sử dụng Nhà Ở cho các mục đích khác ngoài những mục đích được phép tại Hợp Đồng này mà không được sự đồng ý trước của Bên Bán hoặc đơn vị quản lý vận hành; g) Bên Mua không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ hoặc cam kết được quy định tại Điều này; h) Các hư hại đối với Nhà Ở là hậu quả của việc sử dụng thiết bị và công trình xây dựng liên quan đến Nhà Ở sai quy trình vận hành, sai mục đích; hoặc i) Các trường hợp không thuộc nội dung bảo hành theo quy định tại Điều này. 6.7. Sau thời hạn bảo hành theo thỏa thuận tại Điều 6.5 hoặc thuộc các trường hợp không bảo hành theo quy định tại Điều 6.6 này, việc sửa chữa các hư hỏng của Nhà Ở thuộc trách nhiệm của Bên Mua. 6.8. Trong thời hạn bảo hành, nếu có bất kỳ hư hỏng nào đối với Nhà Ở thuộc nghĩa vụ bảo hành của Bên Bán: a) Bên Mua và/hoặc những người cư ngụ và/hoặc những người sử dụng Nhà Ở phải ngay lập tức thông báo cho Bên Bán và nỗ lực tối đa hoặc tiến hành mọi biện pháp cần thiết và hợp lý để giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất. Trong trường hợp hư hỏng do hành động hoặc sơ suất của Bên Mua và/hoặc những người cư ngụ và/hoặc những người sử dụng, thì Bên Mua và/hoặc những người cư ngụ và/hoặc những người sử dụng sẽ chịu toàn bộ hoặc một phần chi phí để sửa chữa, thay thế và khắc phục hư hỏng và các thiệt hại phát sinh. b) Bên Bán có thể tự mình hoặc thuê một hay nhiều công ty chuyên nghiệp khác để thực hiện công tác bảo hành Nhà Ở. c) Bên Mua và/hoặc những người cư ngụ và/hoặc những người sử dụng Nhà Ở phải cho phép và tạo điều kiện thuận lợi để nhân viên của Bên Bán hoặc các đại diện hoặc Công ty chuyên 17
18. nghiệp được Bên Bán thuê để vào Nhà Ở và cho phép những người này mang máy móc và thiết bị cần thiết nhằm tiến hành công tác bảo hành Nhà Ở. Điều 7. CHUYỂN GIAO QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ 7.1. Trường hợp Bên Mua có nhu cầu thế chấp Nhà Ở đã mua cho tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam trước khi Bên Mua được cấp Giấy Chứng Nhận thì Bên Mua phải thông báo trước bằng văn bản để Bên Bán cùng Bên Mua làm các thủ tục cần thiết theo quy định của tổ chức tín dụng. 7.2. Trong trường hợp Bên Mua chưa nhận bàn giao Nhà Ở từ Bên Bán hoặc đã nhận bàn giao Nhà Ở từ Bên Bán nhưng hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận chưa được nộp cho Các Cơ Quan Nhà Nước Hữu Quan mà Bên Mua có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng Hợp Đồng này cho bên thứ ba thì Các Bên phải thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bên Bán không được thu thêm bất kỳ một khoản kinh phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên Mua. 7.3. Các Bên thống nhất rằng, Bên Mua chỉ được chuyển nhượng Hợp Đồng cho bên thứ ba khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các điều kiện sau đây: a) Nhà Ở không đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng trừ trường hợp được ngân hàng thế chấp đồng ý để Bên Mua chuyển nhượng Hợp Đồng này cho bên thứ ba; hoặc không thuộc diện bị hạn chế chuyển nhượng theo quyết định của Các Cơ Quan Nhà Nước Hữu Quan hoặc không có tranh chấp với bên thứ ba; b) Bên Mua đã hoàn thành việc thanh toán các nghĩa vụ đến hạn bao gồm cả khoản lãi phạt chậm thanh toán (nếu có) liên quan đến Nhà Ở cho Bên Bán theo thỏa thuận trong Hợp Đồng này; c) Bên nhận chuyển nhượng Hợp Đồng phải đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật tại thời điểm nhận chuyển nhượng Hợp Đồng; d) Hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận cho Bên Mua chưa được nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; và e) Bên nhận chuyển nhượng Hợp Đồng phải cam kết tuân thủ các thỏa thuận của Bên Bán và Bên Mua trong Hợp Đồng này. 7.4. Trong cả hai trường hợp nêu tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, người mua lại Nhà Ở hoặc bên nhận chuyển nhượng Hợp Đồng (“Bên Nhận Chuyển Nhượng”) đều được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của Bên Mua theo thỏa thuận trong Hợp Đồng này, Nội Quy, các Phụ Lục đính kèm và các sửa đổi, bổ sung vào từng thời điểm (nếu có). Trong mọi trường hợp, Bên Nhận Chuyển Nhượng phải cam kết tuân thủ Nội Quy cũng như kế thừa mọi quyền lợi và nghĩa vụ của Bên Bán theo Nội Quy kể từ ngày nhận chuyển nhượng. Bên Mua sẽ chịu trách nhiệm liên đới với Bên Nhận Chuyển Nhượng về các vấn đề sau: 18
19. (i) Về các nghĩa vụ của Bên Mua/Bên Nhận Chuyển Nhượng theo quy định tại Nội Quy; và (ii) Các vấn đề phát sinh do và/hoặc từ việc thực hiện hoặc không thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào của Bên Mua/Bên Nhận Chuyển Nhượng theo quy định tại Nội Quy. 7.5. Bên Bán sẽ không chịu trách nhiệm nào liên quan đến các tranh chấp, kiện tụng, khiếu nại giữa Bên Mua với bất kỳ bên thứ ba nào liên quan đến Hợp Đồng này cũng như việc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của Bên Mua theo quy định tại Điều 7.4 này. Bên Bán cũng sẽ không chịu trách nhiệm liên quan đến việc bên nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của Bên Mua theo Hợp Đồng này không được cấp Giấy Chứng Nhận do hồ sơ chuyển nhượng với Bên Mua không hợp lệ hoặc không đầy đủ. 7.6. Vào bất kỳ thời điểm nào trước khi tiến hành bàn giao Nhà Ở cho Bên Mua như quy định tại Điều 5 của Hợp Đồng này, Bên Bán có thể sử dụng bất kỳ quyền nào của mình theo Hợp Đồng này như một biện pháp bảo đảm cho bên thứ ba mà không cần phải có sự đồng ý của Bên Mua, với điều kiện là biện pháp bảo đảm đó không ảnh hưởng bất lợi đến quyền và lợi ích của Bên Mua theo Hợp Đồng này. 7.7. Bên Mua đồng ý rằng Bên Bán được quyền chuyển giao/chuyển nhượng Hợp Đồng này thông qua việc chuyển nhượng Dự Án hoặc trên cơ sở tổ chức, cơ cấu lại công ty (chia, tách, hợp nhất, sáp nhập) hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật với điều kiện (i) Bên nhận chuyển giao/chuyển nhượng sẽ kế thừa/tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ của Bên Bán theo Hợp Đồng này; và (ii) Bên Bán thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho Bên Mua. Điều 8. CÁC THỎA THUẬN VỀ PHẦN SỞ HỮU CHUNG TRONG DỰ ÁN VÀ SỞ HỮU RIÊNG, QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN 8.1. Phần sở hữu chung và sở hữu riêng: a) Bên Mua được quyền sử dụng riêng đối với diện tích đất gắn liền với Nhà Ở và có quyền sở hữu riêng đối với Nhà Ở đã mua có các thông tin được mô tả, quy định tại Điều 1 của Hợp Đồng. b) Các phần diện tích, hạng mục công trình xây dựng thuộc sở hữu riêng của Bên Bán như được quy định tại Điều 16.1(e) của Hợp Đồng. Bên Bán có quyền sở hữu riêng đối với các phần diện tích nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu riêng của Bên Bán. c) Các phần diện tích, hạng mục công trình trong Dự Án thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà ở khác, công trình xây dựng khác trong Dự Án (nếu có): như được quy định tại Phụ Lục 3 của Hợp Đồng. Các phần diện tích, hạng mục công trình trong dự án thuộc sở hữu riêng của Chủ Đầu Tư nhưng được dành để sử dụng chung (nếu có): Không có. 19
20. Chủ Đầu Tư, Bên Mua, các chủ sở hữu các phần diện tích công trình trong Dự Án có quyền sở hữu chung đối với các phần diện tích thuộc sở hữu chung. 8.2. Các phần diện tích dịch vụ, tiện ích công cộng trong Dự Án: là các diện tích sinh hoạt cộng đồng, khu vực sân chơi chung của Dự Án và các hạng mục được xác định có chức năng sử dụng, phục vụ công cộng theo hồ sơ quy hoạch, thiết kế của Dự Án được phê duyệt. Bên Bán, Bên Mua và các chủ sở hữu khác (nếu có) có nghĩa vụ trả kinh phí sử dụng, duy trì hoạt động đối với các phần diện tích dịch vụ, tiện ích công cộng trong Dự Án theo Nội Quy. 8.3. Quản lý vận hành Dự Án được quy định chi tiết trong Nội Quy đính kèm tại Phụ Lục 3 của Hợp Đồng này và như được sửa đổi, bổ sung tùy từng thời điểm. Điều 9. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN BÁN 9.1. Quyền của Bên Bán: a) Yêu cầu Bên Mua trả tiền mua Nhà Ở theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp Đồng và được tính lãi suất trong trường hợp Bên Mua chậm thanh toán theo tiến độ thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp Đồng này; b) Yêu cầu Bên Mua nhận bàn giao Nhà Ở theo đúng thời hạn thỏa thuận ghi trong Hợp Đồng này; c) Được quyền từ chối bàn giao Nhà Ở hoặc bàn giao bản chính Giấy Chứng Nhận của Bên Mua cho đến khi Bên Mua hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán tiền theo thỏa thuận trong Hợp Đồng này; d) Được quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công trình Nhà Ở có giá trị chất lượng tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện bên trong Nhà Ở thì phải có thỏa thuận bằng văn bản với Bên Mua; e) Đơn phương chấm dứt Hợp Đồng theo thỏa thuận tại Hợp Đồng này; f) Yêu cầu Bên Mua nộp phạt vi phạm Hợp Đồng hoặc bồi thường thiệt hại khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc phải bồi thường trong Hợp Đồng này hoặc theo quyết định của Các Cơ Quan Nhà Nước Hữu Quan; g) Yêu cầu Bên Mua nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua bán Nhà Ở theo quy định của Hợp Đồng này và của pháp luật; h) Yêu cầu Bên Mua cung cấp toàn bộ các giấy tờ có liên quan, tài liệu cần thiết theo yêu cầu để xin cấp Giấy Chứng Nhận đối với Nhà Ở cho Bên Mua, phù hợp với các quy định của pháp luật; i) Vào Nhà Ở khi đã thông báo trước và trong trường hợp khẩn cấp để thực hiện các công việc thuộc trách nhiệm bảo hành Nhà Ở của Bên Bán; j) Có đầy đủ quyền sở hữu, quản lý, khai thác và thực hiện hoạt động kinh doanh và các quyền 20